먼저 이 글은 제가 장사하고 있는 강원도 춘천에서 직접 상가를 알아보고 비교한 경험을 바탕으로 작성했습니다.
서울이나 수도권 등 다른 지역의 임대료와 권리금 구조는 다를 수있습니다.
신축 상가는 건축비와 분양가가 높고 시설이 새것이며, 신도시·택지지구처럼 새롭게 형성된 상권에 들어서는 경우가 많아 임대인이 높은 월세를 요
구하는 경향이 있습니다. 반면 구축 상가는 시설이 낡고 보수비가 필요해 상대적으로 월세가 저렴한 사례가 많았습니다.
제가 춘천에서 상가를 알아봤을 때는 신축 상가의 월세가 상대적으로 높았고, 권리금이 있는 구축 상가는 월세가 비교적편이었습니다.
결론부터 말씀드리면 저는 권리금 9,000만 원을 주고 월세가 저렴한 구축 상가를 선택했습니다.
이번 장사를 시작하기 전까지 저는 무조건 월세가 저렴한 상가가 유리하다고 생각했습니다.
권리금은 나중에 매장을 넘길 때 다시 받을 수도 있지만, 월세는 매달 사라지는 돈이라고 생각했기 때문입니다.
하지만 실제로 구축 상가에 들어가 공사를 진행해보니 생각보다 계산이 단순하지 않았습니다.
월세가 저렴한 구축 상가와 월세가 비싼 신축 상가는 초기 투자비용과 장사할 기간을 함께 놓고 비교해야 합니다.
저는 권리금 9,000만 원을 주고 들어갔습니다
기존 음식점 시설이 있으니 신축 상가보다 공사비가 적게 들어갈 것이라고 생각했습니다.
무엇보다 신축 상가보다 월세가 저렴하다는 점이 마음에 들었습니다.
장사를 오래 할수록 매달 나가는 고정비가 중요하기 때문에 초기 투자비용이 조금 들더라도 월세를 줄이는 것이 유리하다고 판단했습니다.
하지만 막상 공사를 시작하니 기존 시설을 그대로 사용할 수 있는 것은 생각보다 많지 않았습니다.
권리금 외에도 철거와 보수비용이 많이 들어갔습니다
기존 상가를 제가 원하는 닭갈비집으로 만들기 위해서는 여러 공사가 필요했습니다.
- 기존 시설 철거
- 천장과 바닥 보수
- 내부 인테리어를 위한 구조 변경
- 외부주차장, 테라스, 화단등 시설정리
- 건물 전면 페인트 공사
- 기타 기존시설과 설비보수
이런 공사는 건물 자체의 문제가 아니라 제가 원하는 매장으로 바꾸기 위해 진행한 것이기 때문에 집주인에게 비용을 요구하기도 어려웠습니다.
권리금 9,000만원에 철거와 보수, 구조 변경 비용까지 더하고 나니 매장을 시작하기 전에 들어간 금액만 당연히 1억원을 훌쩍 넘었습니다.
그때부터 다시 생각하게 됐습니다.
“정말 월세가 저렴한 구축 상가가 무조건 유리한 선택이었을까?”
신축 상가였다면 초기 투자비용은 줄었을 수 있습니다
비슷한 조건의 신축 상가는 권리금이 없는 대신 월세가 현재 매장보다 약 200만~300만 원 정도 비쌌습니다.
처음에는 매달 그렇게 많은 월세를 추가로 내면서 장사하는 것이 이해되지 않았습니다.
하지만 구축 상가에 큰돈을 들여 공사하고 나니 신축 상가의 장점도 보이기 시작했습니다.
신축 상가는 기존 시설을 철거하거나 오래된 부분을 보수하는 비용이 거의 들지 않습니다.
천장과 바닥, 외부 벽면 등도 새것이기 때문에 기존 시설을 뜯어내고 다시 만드는 데 들어가는 비용을 줄일 수 있습니다.
권리금까지 없다면 매장을 시작할 때 준비해야 하는 현금도 크게 줄어듭니다.
월세는 비싸지만 그만큼 초기 투자비용이 적은 구조였던 것입니다.
그제야 이런 생각이 들었습니다.
“신축 상가에 들어가는 사람들도 바보라서 비싼 월세를 내고 장사하는게 아니였구나.”
계산해보니 3~4년까지는 큰 차이가 없었습니다
신축 상가의 월세가 현재 매장보다 월 250만 원 비싸다고 가정하면 1년 동안 추가되는 금액은 약 3,000만 원입니다.
3년이면 약 9,000만 원, 4년이면 약 1억 2,000만 원입니다.
제가 구축 상가에 지급한 권리금 9,000만 원과 철거·보수비용을 생각하면 적어도 장사 초기 4년까지는 두 선택의 전체 비용이 크게 다르지 않을 수
있다는 계산이 나옵니다.
구축 상가는 시작할 때 큰돈이 들어가지만 월세가 저렴합니다.
신축 상가는 시작할 때 들어가는 돈은 적지만 매달 내는 월세가 비쌉니다.
결국 차이는 초기에 큰돈을 먼저 낼 것인지, 매달 나누어 낼 것인지에 가깝습니다.
물론 구축 상가에 지급한 권리금은 나중에 매장을 넘길 때 일부 또는 전부를 회수할 가능성이 있습니다.
반면 월세는 돌려받을 수 없는 비용입니다.
하지만 권리금도 매출과 상권, 계약 상황에 따라 회수하지 못할 수 있기 때문에 무조건 다시 받을 수 있는 돈으로 계산해서는 안 됩니다.
그래도 제가 구축 상가를 선택한 이유
저는 춘천의 대표 음식인 닭갈비를 장사를 시작했습니다.
닭갈비는 잠깐 유행하다 사라지는 업종이 아니라 오랫동안 운영할 수 있는 음식이라고 생각했습니다.
특히 춘천에서는 오래된 매장이 오히려 전통성과 신뢰를 줄 수도 있습니다.
카페나 유행을 많이 타는 업종처럼 몇 년마다 전체 인테리어를 새롭게 바꿔야 하는 업종과도 조금 다르다고 봤습니다.
그래서 초기 투자비용이 많이 들더라도 장기간 운영한다면 월세가 저렴한 구축 상가가 결국 유리할 것이라고 판단했습니다.
처음 3~4년은 신축 상가와 비슷한 비용이 들더라도 5년, 7년, 10년 이상 운영하면 저렴한 월세의 장점이 점점 커지기 때문입니다.
솔직히 말하면 이미 큰돈을 투자한 뒤 제 선택이 맞았다고 믿기 위한 자기 위안도 조금은 포함돼 있습니다.
그래도 닭갈비처럼 오래 운영할 수 있는 업종을 선택했기 때문에 가능한 판단이었다고 생각합니다.
업종에 따라 신축 상가가 더 나을 수도 있습니다
이번 경험을 하고 나서 월세가 비싼 신축 상가도 무조건 나쁜 선택은 아니라는 생각을 갖게 됐습니다.
유행 변화가 빠르거나 몇 년 정도 운영한 뒤 다른 사업으로 전환할 가능성이 있는 업종이라면, 처음부터 권리금과 보수비용에 큰돈을 쓰는 것이 부
담이 될 수 있습니다.
창업자금이 충분하지 않은 경우에도 마찬가지입니다.
월세는 조금 비싸더라도 권리금과 철거비용을 줄여 적은 투자금으로 시작하는 편이 나을 수 있습니다.
반대로 오랫동안 운영할 자신이 있고 매출이 안정적으로 나오는 업종이라면, 초기비용을 감수하고 월세가 저렴한 상가에 들어가는 것이 장기적으로
유리할 수 있습니다.
마무리
저는 권리금 9,000만원을 지급하고 월세가 저렴한 구축 상가를 선택했습니다.
하지만 철거와 천장·바닥 보수, 내부 구조 변경과 외부공사까지 진행하면서 초기 투자비용이 1억 원을 훨씬 넘었습니다.
반대로 권리금 없는 신축 상가는 월세가 200만~300만 원 정도 비싸지만, 철거와 기존 시설 보수에 들어가는 비용을 줄일 수 있습니다.
계산해보니 장사 초기 3~4년까지는 두 선택에 들어가는 전체 비용이 비슷할 수도 있었습니다.
구축 상가는 큰돈을 먼저 투자하고 저렴한 월세로 오래 운영하는 방식이고, 신축 상가는 초기 투자비용을 줄이는 대신 높은 월세를 나누어 부담하
는 방식입니다.
저는 오래 운영할 수 있는 닭갈비를 선택했기 때문에 월세가 저렴한 구축 상가가 더 적합하다고 판단했습니다.
하지만 업종과 운영 기간에 따라서는 권리금 없는 신축 상가도 충분히 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
상가를 고를 때는 월세가 싼지 비싼지만 볼 것이 아니라, 권리금과 철거·보수비용 그리고 예상 운영 기간까지 모두 더해서 비교해야 합니다.